부산광역시 지하부분 토지사용 보상기준에 관한 조례

조례 공포 2020-05-27 시행 2020-05-27 일부개정

별표

[별표 1] 도피심도별 건축가능층수

토피(m) 건축구분	10	15	20	25
지 상	12	15	18	22
지 하	1	2	2	3

토피(m) 건축구분	10	15	20	25	30
지 상	17	19	21	23	25
지 하	1	2	2	3	4

토피(m) 건축구분	10	15	20	25	30	35
지 상	19	24	28	30	30	30
지 하	1	2	3	3	4	4

토피(m) 건축구분	10	15	20	25	30	35	40
지 상	30	30	30	30	30	30	30
지 하	1	2	3	4	5	6	7

토피(m) 건축구분	5	10	15	20
지 상	7	12	19	19
지 하	1	2	2	2

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[별표 1] 
도피심도별 건축가능층수
(터널 : 패턴별 구분판단) 
 - 풍화토(PD-2) 패턴
(단위 : 층)

 - 풍화암(PD-3) 패턴
 (단위 : 층)

 - 연 암(PD-4) 패턴
(단위 : 층)

 - 경 암(PD-5) 패턴 
(단위 : 층)

 <개 착> 
(단위 : 층)

[별표 2] 입체이용율배분표

해당지역 용적율 이용율 구 분	고층시가지	중층시가지	저층시가지	주택지 (택지예정지)	농지·임지
해당지역 용적율 이용율 구 분	800%이상 (1000∼1200%)	500∼750% (800∼1000%)	200∼500% (350∼1000%)	100%이내 (60∼350%)	100%이내 (60∼300%)
건물등 이용율(α)	0.80	0.75	0.75	0.70	0.80
건물등 이용율(α)	0.80	0.75	0.75	0.15	0.80
건물등 이용율(α)	0.80	0.10	0.10	0.15	0.80
지하이용율 (β)	0.15	0.10	0.10	0.15	0.10
지하이용율 (β)	0.15	0.15	0.15	0.15	0.10
기타이용율 (γ)	0.15	0.15	0.15	0.15	0.10
기타이용율 (γ)	0.05	0.15	0.15	0.15	0.10
(γ)의 상하 배분비율 (공중:지하)	1:1	1:1	1:1	1:1	1:1

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[별표 2] 
입체이용율배분표
 

주: 1) 본표의 이용율 및 용적율 구분은 통상적인 표준을 표시한 것으로 여건에 따라 이용
 율 및 배분비는 약간의 보정이 가능함
 2) ( )안의 용적율은 부산광역시건축조례상의 허용치이며 상단은 현실적 이용율
 산정한 경우임

[별표 3] 부산지역 층별효용비율

층별	고층 및 중층시가지	고층 및 중층시가지	저층시가지	저층시가지	저층시가지	저층시가지	주택지
층별	A형	B형	A형	B형	A형	B형	주택지
20	35	43
19	35	43
18	35	43
17	35	43
16	35	43
15	35	43
14	35	43
13	35	43
12	35	43
11	35	43
10	35	43
9	35	43	42	51
8	35	43	42	51
7	35	43	42	51
6	35	43	42	51
5	35	43	42	51	36	100
4	40	43	45	51	38	100
3	46	43	50	51	42	100
2	58	43	60	51	54	100	100
지상 1	100	100	100	100	100	100	100
지하 1	44	43	44	44	46	48	-
2	35	35	-				-

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〔별표 3〕<개정 2020. 5. 27.>
부산지역 층별효용비율
 

주 : 1) 본표의 지수는 건물가격의 입체분포와 토지가격의 입체분포가 동일하다고 전제하였
 음
 2) 본표에 없는 지수는 본표의 경향과 주의상태를 참작하여 결정함
 3) 본표의 지수는 각군의 개괄적인 표준을 제시한 것이므로 여건에 따라 보정을 할 수
 있음
 4) A형은 상층부 일정층까지 임료수준이 차이를 나타내는 유형으로서 상가 건물에 주
 로 해당되며, B형이란 2층(혹은 3층) 이상이 동일한 임료수준을 나타내는 사무실
 전용건물이 이에 해당됨

[별표 4] 심도별 지하이용 저해율

한계심도	40m	40m	35m	35m	30m	30m	30m	20m	20m
감율(%) 토피심도 (m)	P	β×P	P	β×P	P	β×P	β×P	P	β×P
감율(%) 토피심도 (m)	P	0.15×P	P	0.10×P	P	0.10×P	0.15×P	P	0.10×P
0∼5미만	1.000	0.150	1.000	0.100	1.000	0.100	0.150	1.000	0.100
5∼10미만	0.875	0.131	0.875	0.086	0.833	0.083	0.125	0.750	-.075
10∼15미만	0.750	0.113	0.714	0.071	0.667	0.067	0.100	0.500	0.050
15∼20미만	0.625	0.094	0.571	0.057	0.500	0.050	0.075	0.250	0.025
20∼25미만	0.500	0.075	0.429	0.043	0.333	0.033	0.050
25∼30미만	0.375	0.056	0.286	0.029	0.167	0.017	0.025
30∼35미만	0.250	0.038	0.143	0.014
35∼40미만	0.125	0.019

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[별표 4] 
심도별 지하이용 저해율
 

주 : 1) 토지가격에 잠재적 영향력을 갖는 토지이용의 한계심도에 대하여는 토지이용의 상
 황, 지질, 지표면 하중의 영향등을 고려하여 40m, 35m, 30m, 20m,로 구분하였음
 2) 토지심도의 구분은 5m로 하였고 심도별 지하이용율은 일정한 것으로 하였음
 3) 지하이용저해율 = 지하이용율(β)×심도별지하이용율(P)

[별표 5] 건물내용 년수표

구 조 용 도	철근및철근철골콘크리트	벽돌조 석 조	철골조
○ 사무실, 청사, 은행, 유치원, 교회, 공회당, 사찰, 도서관, 미술관, 박물관, 과학관, 방송국, 역사, 연구소, 실험실, 슈퍼마켓, 공항터미널, 체육관, 경기장, 기타 이와 유사한 건물 (1) 지붕이 철근콘크리트인 것 (2) 지붕틀이 목재 또는 철재인 것 (3) 벽이 콘크리트, 벽돌, 블록 등으로 된 것 (4) 벽이 기타인 것	60 60/55	55 55/50	50 50/45
○ 주택, 별장, 아파트, 점포, 여관, 호텔, 목욕탕, 요리점, 극장, 연주장, 무도장, 카바레, 오락장, 구락부, 영화제작소, 병원, 진료소, 기숙사, 요양소, 변전소, 발전소, 정류장, 차고, 송수신소, 실내스케이트장, 시장, 기타 이와 유사한 건물 (1) 지붕이 철근콘크리트인 것 (2) 지붕틀이 목재 또는 철재인 것 (3) 벽이 콘크리트, 벽돌, 블록, 돌 등으로 된 것 (4) 벽이 기타인 것	55 55/50	50 50/45	45 45/50
○ 공중목욕탕, 어시장, 창고, 화물취급소, 격납고, 공장, 작어방, 기타 이와 유사한 건물 (1) 지붕이 철근콘크리트인 것 (2) 지붕틀이 목재 또는 철재인 것 (3) 벽이 콘크리트, 벽돌, 블록, 돌 등으로 된 것 (4) 벽이 기타인 것	50 50/45	45 45/40	40 40/35
○ 간이주택, 간이전포, 기타이와 유사한 건물 (1) 지붕이 철근콘크리트인 것 (2) 지붕틀이 목재 또는 철재인 것 (3) 벽이 기타인 것	30 40/35 35/30

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〔별표 5〕 
건물내용 년수표
(단위 : 년)

[별표 6] 한계심도 초과시 보상비율

토피(m)	한계심도초과	한계심도초과	한계심도초과
토피(m)	20이내	20∼40	40이상
보상비율(%)	1.0∼0.5	0.5∼0.2	0.2이하

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〔별표 6〕 
한계심도 초과시 보상비율

제1조(목적)

제1조(목적) 이 조례는 「도시철도법」 제9조 및 같은 법 시행령 제10조에 따른 지하부분 사용에 대한 보상기준 등을 정함으로써 감정평가의 적정을 기함을 목적으로 한다.[전문개정 2020. 5. 27.]

제2조(용어의 정의)

제2조(용어의 정의) 이 조례에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.<개정 2020. 5. 27.>1. “토피”란 도시철도 지하시설물(이하 “지하시설”이라 함) 최상단에서 지표까지의 수직거리를 말한다.2. “최소여유폭”이란 천공 등 기타 행위로부터 지하시설물의 손상을 방지하기 위하여 필요한 시설물과 수평방향으로 최소한의 여유폭을 말한다.3. “보호층”이란 굴착 등 다른 행위로부터 지하시설물을 보호하기 위하여 필요한 구조물 상·하의 범위를 말한다.4. “한계심도”란 토지소유자의 통상적 이용행위가 예상되지 않으며 지하시설물설치로 인하여 일반적인 토지 이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말한다.

제3조(보상대상 지역의 분류)

제3조(보상대상 지역의 분류) 보상대상지역은 현황여건, 개발잠재력 등 객관적인 상황을 고려하여 다음 각 호와 같이 분류한다.<개정 2020. 5. 27.>1. “고층시가지”란 16층 이상 고층건물이 최유효이용으로 예상되는 지역으로 중심상업과 일반상업지역 등을 말한다.(예상용적률 : 800% 이상)2. “중층시가지”란 11~15층 건물이 최 유효이용으로 판단되는 지역으로 고층시가지로 변화되고 있는 일반상업, 근린상업, 준주거지역 등을 말한다.(예상용적률 : 550~750%)3. “저층시가지”란 4~10층 건물이 최유효이용으로 판단되는 지역으로 일반상업, 근린상업, 준주거, 주거지역 등 상가로서 성숙도가 낮은 주거, 공업, 상업이 혼재한 지역을 말한다.(예상용적률 : 200~500%)4. “주택지”란 3층 이하 건물의 순수주택인 주거, 녹지, 공업지역으로 가까운 장래에 택지화가 예상되는 지역을 포함한다.(예상용적률 : 100% 내외)5. “농지·임지”란 농지·임지가 유효이용인 녹지지역 등으로 사회, 경제 및 행정적 측면에서 가까운 장래에 택지화가 어려운 지역을 말한다.

제4조(보상대상 범위)

제4조(보상대상 범위)① 지하부분 사용에 대한 보상(이하 “지하보상”이라 한다) 대상범위는 지하시설물의 점유면적 및 유지관리 등과 관련 최소한의 범위로 정하되, 평면적인 범위와 입체적 범위는 다음 각 호와 같다.<개정 2020. 5. 27.>1. “평면적 범위”는 지하시설물 폭과 최소여유폭(양측 0.5m)을 합한 폭과 시설물 연장에 수직으로 대응하는 면적으로 한다.2. “입체적 범위”는 제1호에 따른 평면적 범위로부터 지하시설물 상·하 폭 높이에 보호층을 포함하는 범위까지로 정하되 보호층은 터널구조인 경우 각 6m, 개착구조인 경우 각 0.5m로 한다.② 병렬터널 등과 같이 지하시설물과 지하시설물 사이의 토지가 종래 목적대로 사용함이 크게 곤란하다고 인정된 때에는 토지소유자 및 이해관계자의 청구에 따라 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령」 제44조에서 정한 보상협의회의 협의를 거쳐 일정범위를 보상대상에 포함할 수 있다.<신설 2020. 5. 27.>

제5조(최유효 건물층수의 결정)

제5조(최유효 건물층수의 결정) 최유효 건물층수의 결정은 다음 각 호의 사항을 고려하여 결정한다.<개정 2005. 2. 16>1. 인근토지의 이용상항, 토지가격수준, 성숙도, 잠재력 등을 고려할 때의 경제적인 층수의 규모2. 토지가 갖는 입지조건, 형태, 지질 등을 고려할 때 건축가능한 층수3. 제1호 및 제2호 규정의 층수가 당해 지역내에서 「건축법」이나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등에서 규제하고 있는 제한범위내의 층수<개정 2005. 2. 16>

제6조(건축가능층수)

제6조(건축가능층수) 건축가능층수는 지하철도의 구조와 시공방법 지반상태, 토피 등에 따라 정하되 건축 등의 행위시 해당토지의 지역여건, 건축 등 시설물의 특성 및 공법 등에 맞도록 결정되어야 하며 토피 심도별 건축가능층수 구분은 [별표1]과 같다.

제7조(입체이용 저해율의 산정)

제7조(입체이용 저해율의 산정)①토지의 입체이용저해율은 건물 등 이용에 대한 저해율과 지하부분이용에 대한 저해율 및 기타 이용에 대한 저해율을 합한 값으로 하며 입체이용율배분, 층별효용비율, 심도별지하이용저해율은 각각 [별표2] 내지 [별표4]와 같다.② 건물 등 이용에 대한 저해율은 다음 방식에 따라 산정한다.<개정 2020. 5. 27.>[ α×(가) / (나) ]1. “α”는 건물 등 이용률로서 별표 2에서 산출2. “가”는 저해층수의 층별 효용비율의 합계로서 별표 3에서 산출3. “나”는 최유효 건물층수의 층별 효용비율의 합계로서 별표 3에서 산출③ 지하부분이용에 대한 저해율은 별표 2의 지하이용률(β)에 별표 4의 심도별지하이용율(P)을 곱하여 산정한다.<개정 2020. 5. 27.>④ 별표 2의 기타이용저해율(γ)은 지상 및 지하부분 모두의 기타이용을 저해하는 경우로 하고, 지상 또는 지하부분 어느 한쪽의 기타 이용을 저해하는 경우에는 (γ)에 지상 또는 지하의 배분비율을 곱하여 산출한다.<개정 2020. 5. 27.>⑤ 최유효 건물층 및 규모로 사용(이하“최유효 사용”이라 함)하거나 이에 유사한 기존 건물이 있는 경우는 다음 각 호와 같이 입체이용 저해율을 산정한다. 단, 기존 건물이 최유효 사용에 크게 미달되거나 노후 정도 및 관리상태 등으로 판단할 때 관행상 토지만의 가격으로 거래가 예상되는 경우에는 나지에 준하여 산정한다.<신설 2020. 5. 27.>1. 입체이용 저해율 = 최유효 상태의 나지로 본 건물 및 지하이용 저해율 × 노후율 + 기타 이용에 대한 저해율2. 노후율 = 해당 건물의 유효 경과연수/ 해당 건물의 내용연수

제8조(한계심도)

제8조(한계심도) 한계심도는 고층시가지는 40m, 중층시가지는 35m, 저층시가지 및 주택지는 30m, 농지·임지는 20m로 한다.

제9조(지하보상액의 산정 및 지급)

제9조(지하보상액의 산정 및 지급)① 지하보상액은 「도시철도법 시행령」 제10조 각 호의 규정에 의거 산정하되 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자에게 의뢰하여 평가한다.<개정 2005. 2. 16., 2020. 5. 27.><TABLE CELLSPACING=0 CELLPADDING=3 BORDER=1><TBODY><TR><TD WIDTH=619><P><FONT SIZE=3 FACE=굴림체>보상액 = 토지의 단위면적당 적정가격 ×입체이용저해율 ×구분지상권설정면적</FONT></P></TD></TR></TBODY></TABLE>②한계심도를 초과하여 지하시설물을 설치하는 경우에는 [별표6]에 의한 보상비율을 기준으로 보상액을 산정한다. 다만, 토지여건상 지하의 광천수를 이용하는 등 특별한 사유가 인정되는 경우에는 별도 보상액을 산정할 수 있다.③ 제1항의 규정에 의거 산정된 지하보상비가 1백만원에 미달되는 경우에는 필지 당 1백만원을 지급한다.<개정 2020. 5. 27.>④ 토지가 공동소유로 되어 있는 공동주택의 경우 토지소유자 한 명당 10만원을 지급할 수 있다. 다만, 두 명 이상 공동소유자가 있는 가구는 10만원의 범위 내에서 공동소유자간 협의가 성립된 경우 협의 내용에 따라 보상하고, 협의가 성립되지 않은 경우에는 토지소유자 지분별로 나눠서 지급한다.<신설 2020. 5. 27.>⑤ 제4항에 따른 토지소유자별 지급액의 합계액은 해당 토지 부분에 대한 감정평가 가격의 50퍼센트를 초과할 수 없으며, 한도 금액 초과시 감정평가 가격의 50퍼센트 범위 내에서 보상액을 토지소유자 지분별로 나눠서 지급한다.<신설 2020. 5. 27.>⑥ 보상은 현금보상으로 한다.<개정 2020. 5. 27.>

제10조(지하시설물의 유지관리)

제10조(지하시설물의 유지관리)①지하부분 사용을 위하여 보상완료한 토지부분에 대하여는 타인의 건축 등 행위로부터 지하시설물을 보호하여야 한다.②지하시설물로부터 시설물의 폭의 2배이내에서 건축 등 행위를 하고자 할 경우 지하시설물의 관리자와 사전 협의하여야 한다. 다만, 지하보상권 이외의 토지에 건축 등 행위를 제한하고자 할 경우에는 별도 보상하여야 한다.

제11조(준용)

제11조(준용) 이 조례에서 정하지 아니한 사항은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」에 따른다.<개정 2005. 2. 16> .

제12조(시행규칙)

제12조(시행규칙) 이 조례 시행에 필요한 사항은 규칙으로 정할 수 있다.

상위법 근거

· 도시철도법제1조